Der deutsche Immobilienmarkt schwächelt. Die Preise gingen im zweiten Quartal inflationsbereinigt zurück. Und für viele Häuser und Wohnungen finden sich nur noch mühsam Kaufinteressenten. Das geht aus der aktuellen Ausgabe des „Greix“-Index hervor, der vom Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) berechnet wird. Demnach kosteten Eigentumswohnungen zwischen April und Juni im Vergleich zum Vorjahresquartal zwar 0,4 Prozent und Einfamilienhäuser 1,9 Prozent mehr.

Bei Mehrfamilienhäusern fielen die Preise indes um 3,5 Prozent. Und inflationsbereinigt, also zu realen Preisen, liegen alle drei Segmente im Minus: Eigentumswohnungen mit 2,1 Prozent, Einfamilienhäuser mit 0,7 Prozent und Mehrfamilienhäuser mit 5,9 Prozent. „Nominal steigen die Preise zwar weiter, doch der Auftrieb hat sichtbar an Schwung verloren“, sagte IfW-Experte Jonas Zdrzalek. Entscheidend sei der Blick auf die Kaufkraft. „Im Jahresvergleich liegen alle drei Marktsegmente real im Minus.“

Die Unterscheidung zwischen real und nominal sei dabei „mehr als eine Rechengröße“, heißt es in dem Bericht. „Verkäufer erzielen zwar nominal höhere Preise, können sich von diesem Betrag aber weniger leisten als vor einem Jahr.“ Besorgniserregend aus Sicht verkaufswilliger Eigentümer dürfte auch der genauere Blick in die Anzeigenportale sein. „Angebotspreise in Inseraten werden wieder häufiger nach unten angepasst, was in der Vergangenheit ein zuverlässiger Indikator für eine nachlassende Preisdynamik war“, erklärte Zdrzalek.

Das Kiel Institut berechnet den Greix auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, bereinigt um statistische Verzerrungen. Das bringt zwar eine etwas verzögerte Marktbetrachtung mit sich, zeichnet aber ein realistischeres Bild als die Betrachtung von Angebotsdaten. Diese sind naturgemäß höher als der beim Vertragsschluss tatsächlich vereinbarte Kaufpreis. „Greix“ steht für „German Real Estate Index“. Selbst das Portal Immowelt, das regelmäßig solche Angebots-Preisstatistiken veröffentlicht, zeigte sich zuletzt zurückhaltend. Der deutsche Immobilienmarkt habe seinen Aufwärtstrend im zweiten Quartal zwar fortgesetzt, „besonders bei Einfamilienhäusern“, hieß es. Aber die Experten zeigten sich beim Blick auf die eigenen Zahlen skeptisch: „Damit rückt zunehmend die Frage in den Mittelpunkt, wie lange diese Entwicklung unter den aktuellen Rahmenbedingungen noch anhalten kann.“

Regional zeigt sich bei den Daten aus Kiel ein uneinheitliches Bild. In den größten Städten reichte die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal von Zuwächsen in Düsseldorf (plus 1,2 Prozent) und Köln (plus 0,1 Prozent) bis zu Rückgängen in Frankfurt/Main (minus 0,6 Prozent) und Stuttgart (minus 1,6 Prozent). In Bonn ging es um 2,8 Prozent und in Münster um 2,1 Prozent nach oben, während sich Wohnungen in Bochum um 0,5 Prozent verbilligten. Vermittler, die näher am konkreten Marktgeschehen sind, bestätigen die schwierigere Lage. „Der Markt funktioniert weiterhin, ist heute aber deutlich selektiver als noch vor einem Jahr“, sagt Benjamin Lorenz, CEO des Immobilienmaklers Homeday. „Im ersten Halbjahr 2026 haben wir knapp 15 Prozent mehr Immobilien in die Vermarktung aufgenommen als im zweiten Halbjahr 2025. Gleichzeitig ist die Nachfrage der Kaufinteressenten spürbar zurückgegangen.“

Das schlage sich zwangsläufig in den Preisen nieder. „Über Immobilienportale erhalten einige Objekte heute bis zu 35 Prozent weniger Anfragen als im Vorjahreszeitraum“, so Lorenz. Verkäufer müssten deshalb noch genauer über ihren Preiswunsch nachdenken. „Überhöhte Preisvorstellungen führen schneller zu längeren Vermarktungszeiten, während marktgerecht bewertete Immobilien weiterhin gute Verkaufschancen haben“, beobachtet der Homeday-Chef. Dass Käufer zurückhaltender oder anspruchsvoller geworden sind, hat mehrere Gründe. Lorenz nennt unter anderem „aufwendigere Finanzierungsprüfungen der Banken“, aber auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in strukturschwächeren Regionen. Hinzu kämen generell wachsende Sanierungsaufgaben im Bestand, auch „aufgrund der energetischen Anforderungen“, und das bei steigenden Handwerks- und Materialkosten.

Mit Blick auf die vergeblichen Vermarktungsversuche vieler Verkäufer sieht das Kiel Institut durchaus eine neue strukturelle Marktschwäche aufkommen: „Die Indikatoren deuten auf einen erneuten Richtungswechsel im Vermarktungsmarkt hin“, heißt es in dem Bericht. „Der Markt befindet sich noch nicht wieder in der Schwächephase der Jahre 2023 und 2024. Die Phase der raschen Normalisierung ist jedoch ausgelaufen.“

Reiner Braun, Ökonom und Vorstand des Berliner Marktforschungsunternehmens Empirica, sieht den Wohneigentumsmarkt ebenfalls nicht generell im Rückwärtsgang. „Kleinere Anstiege oder Rückgänge bei den Angebotsdaten sollte man nicht überinterpretieren“, sagt Braun. Allerdings gebe es mehrere Bremseffekte. „Die Zinsen bewegen sich um vier Prozent. Das ist im historischen Vergleich nicht hoch, hat aber einen psychologischen und generell einen preisdämpfenden Effekt.“ Diskussionen über neue Sanierungsvorschriften, Änderungen bei der Förderung und Vorgaben für den Heizungseinbau würden zusätzlich verunsichern und „im Ergebnis die Preise vor allem älterer Bestände drücken“.

Dabei gebe es weiterhin eine latente Knappheit: „Es wird weiterhin zu wenig gebaut, gemessen an der jeweiligen regionalen Nachfrage“, sagt Braun. „Ohne diese Knappheit würden die Preise sogar noch stärker zurückgehen.“ Ein genauerer Blick auf das Nachfrageverhalten der Käufer ergebe zudem ein Missverhältnis zwischen den angebotenen Objekten und den Bedarfen heutiger Käufer. Braun verweist auf eine Untersuchung des Empirica-Ökonomen Harald Simons vom Januar dieses Jahres. Darin wird der Effekt eines zu großen Preissprungs beim Umzug von einer in die nächste Wohnung beschrieben und mit demografischen Effekten in Zusammenhang gebracht. Haushalte mit Nachwuchs suchten etwa vor Ort und in Arbeitsplatznähe größere Unterkünfte, würden diese aber mangels Angebot nicht finden, weder zum Kauf noch zur Miete. Ein Umzug in entlegene Einfamilienhäuser sei oft keine Alternative. Das Ergebnis fasst Braun so zusammen: „Dann kauft man eben nicht.“