Die neue Zwangslage für Deutschlands Vermieter

Mit einem Kommentar von

Tobias Geiler

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Certified Public Accountant

Mehr als 16 Millionen Wohnungen in Deutschland werden von Privatanlegern vermietet. Viele von ihnen zählt man zu den sogenannten Kleinvermietern, die in den meisten Fällen genau eine Wohnung bewirtschaften, manchmal zwei, ganz selten fünf oder mehr. „Klein“ allerdings ist daran wenig, denn der Marktanteil an allen Mietwohnungen hierzulande beträgt laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln fast 65 Prozent.

Insofern fordert der Eigentümerverband Haus & Grund zurecht vom Gesetzgeber, etwas genauer hinzuschauen, wo dieser durchaus relevanten Marktteilnehmergruppe der Schuh drückt. Schließlich geht es um Millionen von Mietverhältnissen mit Mietern, die nicht nur in Berlin oder Düsseldorf leben, sondern auch in Städten wie Oldenburg oder Ansbach – Orte, um die Profi-Investoren einen weiten Bogen machen. Und es geht um eine gewaltige Aufgabe, die die Politik großen und kleinen Immobilieneigentümern auferlegt hat, nämlich eine Energiewende im Gebäudesektor, die schneller umgesetzt werden soll als in allen anderen EU-Staaten, und das bei vergleichsweise hohen Bau- und Materialkosten.

Die Stimmungslage bei privaten Vermietern ist auch deshalb eher schlecht. Das geht aus zwei aktuellen Befragungen hervor. Eine deutliche Mehrheit sieht sich nicht in der Lage, größere Modernisierungsvorhaben in Angriff zu nehmen. Hohe Bau- und Materialkosten einerseits, aber auch begrenzte Möglichkeiten, diese Kosten andererseits wieder über die Miete einzuspielen, engen den Handlungsspielraum kleiner Vermieter ein. Zunehmend macht sich aber auch eine Entwicklung bemerkbar, die zur wirtschaftlichen Bewegungsunfähigkeit führt: Deutschlands private Vermieter werden immer älter.

Haus & Grund veröffentlichte am Mittwoch die Ergebnisse einer Umfrage mit mehr als 9000 Teilnehmern bundesweit. Die meisten von ihnen, fast 65 Prozent, wollen in absehbarer Zeit keine Modernisierung starten, wegen „fehlender Rentabilität“. 35 Prozent nennen außerdem „komplizierte Anforderungen im Mietrecht“ und 30 Prozent „bürokratische Hürden“ als Grund. Letztere beide lassen vermuten, dass größere Sanierungsaktionen ohne professionelles Management wie bei größeren Unternehmen, doppelt kompliziert sind. Allerdings wirtschaften nicht wenige der privaten Vermieter ohnehin im prekären Bereich. Laut Umfrage erzielt nur etwas mehr als die Hälfte einen Überschuss mit der Vermietung. Die anderen können gerade die Kosten decken oder erwirtschaften sogar ein Minus am Jahresende. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke nennt generell die begrenzten Mieterhöhungsmöglichkeiten als Grund. Naheliegend ist aber auch die Vermutung, dass viele Kleinvermieter wissen dürften, was sie ihren Mietern zumuten können und was nicht.

Modernisierungskosten für Dämmung, Wärmepumpe oder Barrierefreiheit auf die Miete umzulegen, sprengt dabei häufig den Rahmen. Unterhalb von sieben Euro Nettokaltmiete darf die Umlage höchstens zwei Euro pro Quadratmeter betragen, oberhalb dieser Grenze sind es drei Euro. Maximal acht Prozent der „anerkennungsfähigen“ Kosten dürfen pro Jahr aufgeschlagen werden – wobei die meisten Amateur-Vermieter schon beim Begriff „anerkennungsfähig“ aussteigen dürften. Eine weitere Marktuntersuchung des IW Köln im Auftrag der Deutschland Immobilien AG, einem Online-Marktplatz für Anlageobjekte, zeigt ähnliche Ergebnisse: Rund die Hälfte der Befragten plant weder größere „Renovierungs“- noch größere „energetische Sanierungsarbeiten“.

„Nur 17 Prozent haben sich bereits intensiv mit den Klimazielen bis 2045 beschäftigt. 41 Prozent sind sich der notwendigen Schritte bislang gar nicht bewusst“, heißt es in dem „Vermieterreport“, der WELT exklusiv vorliegt. Und: Viele Kleinvermieter erhöhen nur selten die Miete, die Hälfte von ihnen nicht einmal bei der Neuvermietung. Damit fördert die Befragung eine weitere Marktrealität zutage. Längst nicht überall können Vermieter an der Preisschraube drehen. In Berlin oder München mögen sie selbst für unsanierte Objekte Mieten oberhalb von 15 Euro pro Quadratmeter verlangen, Tendenz steigend.

Der Haupt-Kostenfaktor liegt an solchen Standorten dafür im Einkauf, wo 6000 oder 8000 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Trotz hoher Mieten begeben sich Privatinvestoren damit in eine Zwangslage. Sie haben angesichts höherer Kapitalkosten im Nachhinein kaum Geld übrig für Sanierungen und müssen Mieten verlangen, die weit entfernt von dem sind, was sich Durchschnittsverdiener vor Ort leisten können. Neubau hilft zwar den Markt etwas zu entspannen, ändert aber am Preisniveau zunächst wenig. Wer überhöhte Kaufpreise zahlt, darf sich später nicht wundern: Die Politik wird Mieterhöhungsbegehren weiter bremsen – schlicht, weil es sich keine von 60 oder 80 Prozent Mietern gewählte Regierung anders erlauben könnte. Wer das ausblendet, ist bestenfalls so naiv wie ein Anleger, der überteuerte Tesla-Aktien kauft.

An weniger gefragten Standorten können Vermieter hingegen nicht einmal 1,50 Euro auf die Kaltmiete aufschlagen, weil ihnen sonst die Mieter abhandenkommen. Wer in einer sauerländischen Kleinstadt für 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet, weiß, wovon die Rede ist. Zu dieser Gemengelage kommt nun ein weiterer Faktor, den viele private Vermieter dramatisch unterschätzen und der die Wirtschaftlichkeit von Mietwohnungen weiter verschlechtern wird: das Alter. Laut IW-Report liegt das Durchschnittsalter der Vermieter bei 57 Jahren. Im vergangenen Jahr waren es bei der gleichen Befragung noch 54 Jahre. Bei den von Haus & Grund befragten Vermietern sind sogar 66 Prozent älter als 60 Jahre.

Dort nennen zwölf Prozent als Grund für ausbleibende Sanierungen inzwischen ihr hohes Alter. Es dürften bald mehr werden. Wie ebenfalls aus den Erhebungen hervorgeht, kommen nur wenige jüngere Vermieter nach. „Nur sechs Prozent und damit nochmals deutlich weniger als im Report von 2024 sind 35 Jahre alt oder jünger“, heißt es in dem IW-Report. „Gerade für jüngere Haushalte ist, oft trotz hoher Einkommen, ein Einstieg in den Wohnungsmarkt aufgrund hoher Erwerbsnebenkosten schwierig.“ Ein weiteres Problem für Ältere: Sie kommen oft gar nicht mehr infrage für die KfW-Sanierungskredite mit günstigen Zinsen. Nicht ohne Grund schlägt Haus & Grund-Präsident Warnecke vor, statt Krediten besser direkte Zuschüsse zu verteilen – wenn man es ernst meint mit der Energiewende. Dass die neue Bundesregierung einen solchen Schwenk plant, ist allerdings nicht erkennbar.

Es entsteht eine multiple Zwangslage: Je nach Standort entweder hohe Kapitalkosten oder begrenzte Mieterhöhungsmöglichkeiten. Außerdem hohe Sanierungskosten. Und ein immer höheres Alter der Vermieter, deren sonstige Ersparnisse obendrein dahinschmelzen. Der Generationswechsel in der deutschen Klein-Vermieterschaft wird trotzdem kommen. Etliche Millionen vermietete Wohnungen könnten in den nächsten zehn bis 20 Jahren auf den Markt kommen. Zeit für viele ältere Eigentümer, genauer nachzurechnen. Viele erhoffte Wertanstiege werden sich dabei in Luft auflösen.

Quelle

DIE WELT

August 2025

7 Min. Lesedauer
vor 5 Monaten veröffentlicht

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BANSBACH kommentiert

Kleinvermieter stehen, wie im vorliegenden Artikel beschrieben, vor großen Herausforderungen. Sie müssen sie – zumindest was die Finanzen angeht – nicht allein bewältigen. Die Förderlandschaft ist zwar komplex, aber lohnend, wenn man sie richtig nutzt. Wer frühzeitig plant und sich beraten lässt, kann energetische Sanierungskosten deutlich senken; besonders dann, wenn die Energieeffizienz verbessert werden soll.

Das zentrale Förderinstrument bei energetischen Sanierungen ist seit dem Jahr 2021 die Bundesförderung für effiziente Gebäude – auch kurz „BEG“ genannt. Sie muss bei der Förderbank KfW sowie dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden und umfasst Zuschüsse in Höhe von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten und zinsverbilligte Darlehen. Besonders attraktiv sind die Bonusregelungen von KfW und BAFA. Als Bonus bezeichnen beide Institutionen einen Zuschlag zur regulären Förderung, zum Beispiel in Form eines zusätzlichen Prozentsatzes oder eines pauschalen Betrages.

Folgende Förderinstrumente der KfW sind zum Beispiel bei Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenster, Türen oder Heizungsoptimierung in der Praxis sehr gefragt:

iSFP-Bonus: +5 Prozent Zuschuss bei Umsetzung eines individuellen Sanierungsfahrplans (wird auch von der BAFA angeboten / Achtung: keine Doppelförderung möglich!)
Kredit Nr. 261: bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit plus einem Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45 Prozent.

Beim individuellen Sanierungsfahrplan kann es nötig sein, einen Energieberater oder sonstigen Baubegleiter zu engagieren. Ihr Einsatz ist ebenfalls förderbar.

Erwähnenswert ist auch der Wärmepumpen-Bonus in Höhe von 5 Prozent. Dabei ist zu beachten, dass die Zuständigkeit für die Antragsentgegennahme und die Auszahlung im letzten Jahr vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zur Förderbank KfW überging. Der 5 Prozent-Bonus wird zusätzlich zur Grundförderung von 30 Prozent gewährt, wenn die Wärmepumpe bestimmte ökologische Kriterien erfüllt:

Sie nutzt natürliche Kältemittel wie Propan (R-290) oder CO₂ (R-744) oder
Sie verwendet Wasser, Erdreich oder Abwasser als Wärmequelle.

Zu warnen sind in diesem Kontext Kleinvermieter vor der Beantragung eines Einkommens-Bonus. Von diesem sind sie nämlich gesetzlich ausgeschlossen.
Wenn auch Sie als Kleinvermieter Förderungen in Anspruch nehmen möchten, kommen Sie gern auf uns zu. Damit sparen Sie sich Zeit bei der Recherche. Aus unserer Sicht mangelt es dem digitalen Info-Angebot an Transparenz darüber, welche Förderung entweder auf ein Unternehmen, einen Investor, einen Wohnungseigentümer oder Vermieter zugeschnitten ist.

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