Der dramatische Anstieg der „zweiten Miete“ in Deutschland

Mit einem Kommentar von

Tobias Geiler

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Certified Public Accountant

Wenn über die drastische Verteuerung des Wohnens in den vergangenen Jahren gesprochen wird, haben die meisten Menschen den Anstieg der Kaltmiete vor Augen. Unter dem Radar bleibt in der Debatte oft, wie stark gerade die Nebenkosten, also die sogenannte „zweite Miete“, in den vergangenen Jahren gestiegen sind. Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat die Nettokaltmiete seit dem Jahr 2000 um 40 Prozent angezogen – ein Wert, der unterhalb der allgemeinen Inflation liegt (plus 62 Prozent).

Die Verbraucherpreise für Gas und Heizöl hingegen sind im selben Zeitraum um 205 Prozent gestiegen, der Strompreis um 175 Prozent, beides besonders stark seit 2020. Wohnbezogene Dienstleistungen wie Wasserversorgung oder Müllabfuhr legten um 54 Prozent zu.

Und zur jüngsten Entwicklung der Nebenkosten hat Matera, eine der größten Hausverwaltungen Deutschlands, jetzt in einer neuen Studie aktuelle, ernüchternde Daten zutage gefördert.

Dem „Nebenkosten-Barometer“ des Unternehmens zufolge sind die entsprechenden Kosten in Wohneigentumsgemeinschaften (WEGs) gegenüber 2024 um 5,6 Prozent gestiegen. Ein besonders großer Anteil der Nebenkosten entfällt weiterhin auf Energie und Heizung. Im Durchschnitt machen diese Posten rund 37 Prozent der gesamten Ausgaben aus. Pro Wohnung entspricht dies durchschnittlich 1369 Euro jährlich. Dass die Heizung ein Kostentreiber bleibt, ergibt auch der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes NRW, demzufolge die durchschnittlichen Betriebskosten in Nordrhein-Westfalen 2024 bei 2,71 Euro pro Quadratmeter und Monat lagen, was einem monatlichen Anstieg zum Vorjahr von 26 Cent pro Quadratmeter entspricht.

Die Auswertung der Daten von 464 durch Matera verwalteten WEGs in Deutschland, die seit mindestens zwei Jahren durch sie betreut werden, ist zwar nicht repräsentativ, doch geben die Informationen einen wertvollen Fingerzeig auf die Entwicklungen bei den Nebenkosten. Besonders stark verteuerten sich im Betrachtungszeitraum die Versicherungen. Die durchschnittlichen Kosten dafür stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um elf Prozent und liegen der Untersuchung zufolge bei 418 Euro pro Wohnung. „Versicherungen entwickeln sich zunehmend zum Haupttreiber steigender Nebenkosten in Wohnungseigentümergemeinschaften. Steigende Baupreise und häufigere Extremwetterereignisse führen dazu, dass Gebäudeversicherungen teurer werden“, sagt Moritz Himmelreich, Geschäftsführer von Matera Deutschland.

Die Preisentwicklung hat eine Vorgeschichte. Eine erste Erhöhungswelle begann 2021, ausgelöst durch das Sturmtief „Bernd“ und die darauffolgende Flutkatastrophe im Ahrtal. Deutschlandweit beliefen sich die Schäden laut Versicherungswirtschaft auf 8,75 Milliarden Euro. Bereits seit der Corona-Pandemie stiegen die Baukosten und die Kosten für Handwerksleistungen und damit stiegen die Wiederherstellungskosten, für die die Assekuranzen aufkommen mussten. Die Versicherer berechnen dabei jedes Jahr einen sogenannten Anpassungsfaktor, der zu 80 Prozent auf dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts und zu 20 Prozent auf dem Tariflohnindex für das Baugewerbe basiert. Für das vergangene Jahr stieg dieser Faktor um 2,4 Prozent, dieses Jahr geht es um 4,3 Prozent nach oben.

Doch Bau- und Lohnkosten allein erklären das Ausmaß nicht. Allein 2024 erhöhten die Versicherer ihre Beiträge um fast zwölf Prozent auf ein Volumen von 13,3 Milliarden Euro – obwohl Bau- und Lohnkosten laut Destatis in dem Jahr nur um gut drei Prozent stiegen. Was überrascht: Der Klimawandel ist nicht der Hauptschuldige – zumindest nicht direkt. Meike Voß vom Bund der Versicherten hat beobachtet, dass in den letzten Jahren die Zahl der Schäden durch Leitungswasserrohrbrüche deutlich gestiegen ist – sowohl in der Häufigkeit als auch in der Schadenshöhe, oft verbunden mit umfangreichen und kostspieligen Reparaturen, sagte sie WELT kürzlich. Der Grund: Die Rohrsysteme in vielen Wohnhäusern sind zunehmend veraltet.

Das Problem dürfte kaum kleiner werden – und so die Schadensfälle und damit auch die Kosten für die Policen weiter in die Höhe treiben. Von den rund 43,4 Millionen Wohneinheiten in Deutschland, die sich auf Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser verteilen, ist rund ein Viertel (24 Prozent) vor dem Baujahr 1946 errichtet worden, weitere 36 Prozent vor 1978. Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik (IBP) schätzt, dass etwa 24 Millionen Wohngebäude sanierungsbedürftig sind. Gleichzeitig liegt die Quote für energetische Sanierungen – in deren Verlauf oft auch gleich Leitungen mit erneuert werden – mit 0,69 Prozent auf einem Rekordtief. Noch 2022 lag dieser Wert bei 0,88 Prozent. Dieser Rückgang basiert zum einen auf der Verunsicherung vieler Eigentümer durch das sogenannte Heizungsgesetz, wodurch sie Investitionspläne aufschoben, um Planungssicherheit zu bekommen. Die allgemeine Inflation, die sich im Baubereich besonders stark ausprägte, tat ihr Übriges, um Budgets zu sprengen und Renovierungsvorhaben unbezahlbar zu machen und immer weiter aufzuschieben. So altert der Gebäudebestand weiter, und die Gefahr, dass Leitungen platzen, wächst entsprechend.

Auch wenn entsprechenden Schäden wohl nur mit Sanierungen vorgebeugt werden kann, können Hausbesitzer ihre Versicherungskosten im Zaum halten. Vor der Suche nach einem neuen Anbieter mit einem vermeintlich besseren Angebot empfiehlt BdV-Expertin Voß zunächst zu prüfen, was überhaupt versichert ist. „Das ist nicht immer sofort erkennbar“, sagt sie, „oft bieten sie Pakete an wie etwa Basis, Kompakt oder Premium.“ Wenn ältere Gebäude saniert wurden und dabei ein neues Dach oder neue Leitungen erhalten haben, führt das oft zu günstigeren Prämien – das sollte man dem Versicherer aktiv melden und nach einem Preisnachlass fragen. Zusatzbausteine für Technologien wie Fotovoltaik, Wärmepumpen oder Wallboxen sind manchmal überdimensioniert. Spezielle Policen-Bausteine mit Bezeichnungen wie „Erneuerbare Energien“ seien nicht nötig – der Neuwert der Geräte sollte einfach in der Versicherungssumme berücksichtigt werden. Außen aufgestellte Wärmepumpen sollten wegen Diebstahl- und Vandalismusrisiko aber grundsätzlich gemeldet werden.

Wichtig ist der Verzicht auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit: Fehlt dieser Passus, müssen Hausbesitzer unter Umständen für einen Feuerschaden durch eine vergessene Kerze oder eine im Winter nicht entleerte Außenwasserleitung selbst aufkommen. Eine Möglichkeit ist, kleinere Schäden selbst zu zahlen, anstatt sie der Versicherung zu melden – so bleibt der Schadenverlauf sauber und das Kündigungsrisiko sinkt. Wer einmal vom Versicherer gekündigt wurde, findet nur schwer einen neuen Anbieter. Für manche Gebäude lassen sich nach den großen Schadensereignissen der jüngsten Vergangenheit gar keine risikogerechten Prämien mehr berechnen – der GDV schätzt die Zahl der betroffenen Wohngebäude auf 400.000. Wer Elementarschutz bekommt und für bezahlbar hält, sollte die genauen Definitionen kennen: Grundwasser, das nicht an die Oberfläche gelangt, sondern von unten ins Mauerwerk eindringt, ist etwa nicht versichert. Ebenso wenig gilt Versicherungsschutz, wenn eine defekte Rückstau-Sicherung den Schaden mitverursacht hat.

Erhöht der Versicherer die Prämie, besteht ein Sonderkündigungsrecht bis Jahresende. Das dürfte auch Ende 2026 wieder in den meisten Fällen so kommen – genug Zeit, um jetzt bereits Angebote zu vergleichen und bis zum regulären Stichtag am 30. September zu entscheiden. In einer WEG kann kein einzelner Eigentümer eigenständig entscheiden, die Versicherung zu wechseln oder den Vertrag anzupassen. Das ist Sache der Gemeinschaft – und damit oft ein träger Prozess. Jahrelang laufende Verträge, die nie hinterfragt wurden, sind in vielen WEGs Realität. Genau dort entsteht das größte Sparpotenzial.

Quelle

DIE WELT

Juni 2026

7 Min. Lesedauer
vor 6 Tagen veröffentlicht

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BANSBACH kommentiert

Wohnen galt lange als gut kalkulierbar. Wer Eigentum hatte, dachte vor allem an Hausgeld, Rücklagen und vielleicht steigende Energiekosten. Inzwischen verändert sich das spürbar. Nicht aber durch nur einen Kostenschock, sondern durch viele kleinere Faktoren, die sich summieren: höhere Versicherungsbeiträge, teurere Reparaturen und ein Gebäudebestand, der vielerorts in die Jahre gekommen ist.

Besonders deutlich zeigt sich das inzwischen bei den Versicherungen. Ältere Gebäude gelten zunehmend als Risiko. Es geht jedoch nicht nur um große Unwetterschäden. Oft reichen schon veraltete Leitungen oder kleinere Wasserschäden, um hohe Kosten auszulösen. Genau das wurde lange unterschätzt. Versicherer schauen heute deutlich genauer hin: Wie alt ist das Dach? Wann wurden Leitungen erneuert, wenn überhaupt? Gibt es bekannte Schäden? Und bei vielen Häusern zeigt sich dabei ein erheblicher Investitionsstau.

Spätestens an diesem Punkt wird klar: Aufgeschobene Instandhaltung kann heute deutlich teurer werden als noch vor einigen Jahren. Wer kleinere Schäden zu lange ignoriert, riskiert nicht nur hohe Reparaturkosten, sondern oft auch steigende Versicherungsprämien oder unerwartete Sonderumlagen. Präventive Instandhaltung ist deshalb längst nicht mehr nur eine Frage der Sorgfalt, sondern zunehmend eine wirtschaftliche Notwendigkeit.

Gleichzeitig wird Eigentum insgesamt planungsintensiver. Rücklagen müssen höher angesetzt werden, Hausgeld und laufende Nebenkosten schwanken stärker und unsanierte Gebäude geraten zunehmend unter Druck. Viele merken erst jetzt, wie viel laufende Aufmerksamkeit eine Immobilie eigentlich verlangt.

Vielleicht liegt genau darin die eigentliche Veränderung: Nicht die Immobilie selbst wird unattraktiver, sondern der Aufwand, sie langfristig in gutem Zustand zu halten, wird sichtbarer. Viele Eigentümer werden sich künftig intensiver mit ihren Immobilien beschäftigen müssen – nicht erst dann, wenn Schäden entstehen. Gleichzeitig wächst der Unterschied zwischen Gebäuden, die regelmäßig modernisiert wurden, und solchen, bei denen notwendige Maßnahmen über Jahre verschoben wurden. Der Zustand einer Immobilie wird damit wieder stärker zum wirtschaftlichen Faktor – nicht nur beim Verkauf, sondern zunehmend auch bei den laufenden Kosten.

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